孙某铎与陈某房屋买卖合同纠纷申诉历程

提请检察院抗诉申诉书

申诉人（原审原告、上诉人、再审申请人）：孙某铎，男，1948年生，汉族，农民，现住瓦房店市，

【（原审原告、上诉人、再审申请人：李某玲诉讼中因癌症已经去世）】

被申诉人（原审被告、被上诉人、再审被申请人）：陈某，男，汉族，1963年生，现住瓦房店市新联。

第三人：陈某尧，女，汉族，1968年生，现住瓦房店市德林路

申诉人与被申诉人、第三人房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市中级人民法院（2015）大民二终字第01093号民事判决，认为该判决认定事实及适用法律错误。

申诉人的申诉符合《民事诉讼法》第二百条的第二项（原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的）及第六项（原判决、裁定适用法律确有错误的）规定的情形。特请求大连市人民检察院提请辽宁省人民检察院对本案提出抗诉。请求法院撤销(2015) 大民二终字第10193号民事判决，令人民法院对本案进行再审，判决申诉人与被申诉人签订的《房屋交易协议书》无效。

事实与理由

【案情简介】：2003年2月25日，申诉人孙某铎的弟弟孙元甲向被申诉人陈某（孙元甲与陈某系工友）借款6万元，用申诉人孙某铎及老伴李某玲（因本案诉讼期间患癌症去世）共有房屋抵押。申诉人及被申诉人等人于同日到瓦房店市公证处签订了《房屋交易协议书》，并由公证处进行了公证。孙元甲从被申诉人手中接到借款后，便由被申诉人书写了《欠条》一张，内容是：“欠条，孙某铎向陈某借款陆万元正。月息3%（百分之三）以房证作抵押。房证号（3501405）每月25日应付给陈某利息壹仟捌佰元正。孙某铎，2003年2月25日”。

同日，被申诉人陈某书写了《证明》一份，内容是：“孙某铎向陈某借钱，因村镇办不办农房抵押公证，经双方协商以买卖方式到村镇办做以公证。原因是：陈某怕孙某铎以后利用房子向别人借钱或卖房子，所以，由陈某写出孙某铎通过公证这种方式向陈某借钱，而不是把房子买给陈某，陈某无权将孙某铎的房子以其他方式据为己有，违约陈某负法律责任。陈某，2003年2月25日”。

此后，有书面证据证明自2003年2月25日至2003年9月25日，每月都还利息。

因案涉房屋原由申诉人出租给了案外人全华，至2011年前租金均由全华向申诉人支付。2012年申诉人向全华收租金，全华拒交租金。从全华口中得知陈某带着房照称房屋已经是陈某的。经申诉人查询得知2006年5月，被上诉人陈某单方私自到瓦房店市村镇办公室办理案涉房屋过户手续。第三人陈某尧（陈某的妹妹）以陈某欠借款为由在瓦房店市人民法院达成了民事调解书【（2012）瓦民初字第2148号】，执行过程中陈某答应以案涉房屋抵顶借款，将房屋过户到第三人陈某尧的名下。

【一、二审裁判过程】：申诉人起诉被申诉人签订的《房屋交易协议书》无效，瓦房店市人民法院做出了（2014）瓦民初字第1341号民事判决书，该判决认为“2003年2月25日，原告孙某铎与被告签订《房屋交易协议书》，将案涉房屋进行买卖交易。但是，同日被告陈某出具的证明已体现出原告孙某铎与被告陈某于2003年2月25日签订《房屋交易协议书》，双方系对借款进行担保，并非真实的房屋买卖”，“本意并不是为了实现房屋产权的转移，而只是以房屋买卖的形式，对借款进行担保”。“表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实行为，为无效法律行为”，故判决“原告孙某铎与被告陈某于2003年2月25日签订的《房屋交易协议书》无效。

被申诉人陈某不服（2014）瓦民初字第1341号民事判决书，提起上诉。大连市中级人民法院做出了（2014）大民二终字第01158号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。

2015年3月27日瓦房店市人民法院做出了（2015）瓦民初字第80号民事判决书，该院以“原、被告于2003年2月25日所签订的《房屋交易协议书》不违反《合同法》第五十二条的情形，故该协议有效”为由，判决驳回申诉人的诉讼请求。

申诉人不服（2015）瓦民初字第80号民事判决，提起上诉。大连市中级人民法院做出了（2015）大民二终字第01093号民事判决书，该院以“本案中，依据已查明的事实，虽然孙某铎与陈某订立案涉房屋交易协议是以案涉房屋作为双方之间借款法律关系的抵押担保。但是由于从案涉房屋的产权执照和集体土地建设用地使用证的内容来看，案涉房屋附属土地性质为集体建设用地，而非宅基地等法律明文规定不得抵押的集体土地。因此，孙某铎、李某玲主张案涉房屋交易协议是以合法形式掩盖非法的农村房屋抵押担保的目的，没有事实和法律依据”为由，判决：驳回上诉，维持原判。

【再审结果】：申诉人对（2015）大民二终字第01093号民事判决不服，向大连市中级人民法院申请再审。该院以“案涉房屋坐落的土地为集体建设用地，并无充分的证据证明其系宅基地”为由，做出了（2016）辽02民申254号民事裁定：驳回孙某铎、李某玲的再审申请。

申诉人认为本案的争议焦点是：1、2003年2月25日所签订的《房屋交易协议书》是否是双方真实的房屋买卖的意思表示，《房屋交易协议书》是否有效；2、案涉的房屋是否属于农房；3、《集体土地建设用地使用证》（瓦集建【1991】字第080101824）为集体建设用地，是否属于“宅基地”；4、用案涉房屋用于借款抵押是否有效；5、城镇居民购买农村房屋是否有效。

一二审法院判决认定事实及适用错误

1、《房屋交易协议书》仅仅是用于借款抵押担保，并非双方真实的买卖房屋的意思表示。

《民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：（1）、行为人具有相应的民事行为能力；（2）、意思表示真实；（3）、不违反法律或者社会公共利益。”

《房屋交易协议书》，本身就不属于民事法律行为。因为双方签订的《房屋交易协议书》行为不合法。表现在：（1）、意思表示不真实。如果双方存在真正的房屋交易行为的话，被申诉人陈某不会为申诉人出具《证明》约定了“由陈某写出孙某铎通过公证这种方式向陈某借钱，而不是把房子卖给陈某”。（2）、《房屋交易协议书》的内容违反了法律及社会公共利益。《村委会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（六）宅基地的使用方案；”。非村民组织的成员不得取得宅基地（含农村房屋）。陈某取得案涉房屋侵害其他村民的公共利益。

2、违反了《合同法》有关合同无效的规定
　　《合同法》第五十二条第（三）项规定：“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。

本案是因被申诉人陈某出借款项，陈某为了保证债权的实现，用申诉人的房屋进行担保，因申诉人的房屋系农房无法办理抵押登记。故，双方于借款日签订了《房屋买卖协议书》的同时，陈某为申诉人出具了《证明》书已经自认不是把房子卖给陈某。故双方不存在真实的房屋买卖关系。可以认定上诉人与被上诉人陈某是用合法的买卖协议掩盖非法的用农村房屋进行担保的目的。故二审法院认定《房屋交易协议书》有效是错误的。

3、违反了城镇居民禁止购买农村房屋的规定

《土地管理法》第八条第二款规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）第二条规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》（国办发[2007]71号），指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

由于房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，因此，城镇居民购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。

4、违反《担保法》关于农村房屋（农村集体土地使用权）不得用于抵押的规定

《担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外；”这个规定即为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定的“法律、法规中的效力性强制性规定”。

《担保法》已经明确了“集体所有的土地使用权”不得抵押。故二审法院以“案涉房屋附属土地性质为集体建设用地，而非宅基地等法律明文规定不得抵押的集体土地”作为判决依据是错误地适用法律。

5、关于案涉房屋的性质问题

案涉房屋是农村房屋。证据有：《房产执照》（瓦农房执字第3501405）、《集体土地建设用地使用证》（瓦集建（1991）字第080101824号）、《证明》（陈某2003年2月25日书写的“因村镇办不办农房抵押公证）、《复函》。

6、《集体土地建设用地使用证》（瓦集建【1991】字第080101824）属于“宅基地”使用证的理由及法律依据

《复函》证明了该《使用证》的性质为“农村集体土地房屋宅基地使用证”。该《复函》已经证明了二审法院（2015）大民二终字第01093号民事判决书及（2016）辽02民申254号民事裁定书中认定申诉人“没有证据证明《集体土地建设用地使用证》（瓦集建【1991】字第080101824）属于“宅基地”使用证”的认定是错误的。

1）《土地管理法》第四条“ 国家实行土地用途管制制度。…将土地分为农用地、建设用地和未利用地。”，“…建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地…等；”

2）《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条规定：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。 

3）《辽宁省土地管理暂行条例》（1981年12月23日辽宁省第五届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过 1982年2月20日辽宁省人民政府公布。）第二十三条规定：“社员或在农村居住的职工建房用地，由本人申请，生产队社员大会民主评议，大队审核，经公社代县（区）批准，报县（区）土地主管机关备案。…”

4）《关于确定土地权属问题的若干意见》（[1989] 国土[籍]字第73号）第三十三条明确规定“非农业户口居民原在农村的宅基地，凡房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。”

5）为孙某铎发放《集体土地建设用地使用证》（瓦集建【1991】字第080101824）的机构瓦房店市土地局证明了该《集体土地建设用地使用证》，就是农村的宅基地证。

7、陈某是城镇居民（证据9《户籍证明》87年陈某常住人口登记表户口性质显示为非农业家庭户口），依法不得购买农村的房屋

法律依据：1）、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》【国办发〔1999〕39号】第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2）、国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号)第（ 十）项规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

8、《房屋执照》等证件是2003年2月25日交给被申诉人用于借款抵押。本案不存在被申诉人所称债权转为物权的转让约定。因为双方从无此约定，申诉人也没有与被申诉人一同到村镇办办理过户。

9、案涉房屋无论是否进行所有权变更登记或变更多少次，都不影响申诉人向被申诉人主张合同无效的权力。也不能因此而使无效的合同变为有效合同。

总之，《房屋交易协议书》的签订，违反了《合同法》第五十二条第（三）、（四）、（五）的规定，应当应当认定为无效。请求辽宁省高级人民法院撤销(2015) 大民二终字第01093号民事判决，指令大连市中级人民法院对本案进行再审，判决申诉人与被申诉人签订的《房屋交易协议书》无效。

     此致

大连市人民检察院

 

                                                                                                      申诉人：孙某铎

                                                  2016年5月10日

 

辽宁省高级人民法院

民事裁定书

(2018)辽民再273号 

抗诉机关:辽宁省人民检察院。

申诉人(一审原告、二审上诉人、再审申请人):孙某铎,男, 1948年生,汉族,无职业,住址瓦房店市。

委托诉讼代理人:范作辉,辽宁范作辉律师事务所律师；

委托诉讼代理人:王喜英,辽宁范作辉律师事务所律师。

被申诉人(一审被告、二审被上诉人、被申请人):陈某,男, 1963年生,汉族,无职业,住址辽宁省瓦房店市新联路

委托诉讼代理人:官玉春,辽宁昌信律师事务所律师。

一审第三人:陈某尧,女, 1968年生,汉族,无职业,住址辽宁省瓦房店市德林路。

申诉人孙某铎因与被申诉人陈某、一审第三人陈某尧房屋买卖合同纠纷一案,不服大连市中级人民法院(2015 )大民二终字第01093号民事判决,向检查机关申诉。辽宁省人民检察院于2017年1月5日作出辽检民(行)监[2016]21000000358号民事抗诉书,向本院提出抗诉。本院作出(2017)辽民抗64号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭,开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员张崇利、代薇出庭。申诉人孙某铎及其委托诉讼代理人范作辉、被申诉人陈某的委托诉讼代理人宫玉春、一审第三人陈某尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

辽宁省人民检察院抗诉认为,二审判决适用法律错误。经审查,孙某铎向陈某出具欠条及双方签订案涉《房屋交易协议书》的同日,陈某出具证明,内容为"孙某铎向陈某借钱,因村镇办不办农房抵押公证,经双方协商以买卖方式到村镇办做以公证。原因是陈某怕孙某铎以后利用房子,向别人借钱或卖房子,所以由陈某写出孙某铎通过公证这种方式向陈某借钱,而不是把房子买(卖)给陈某,陈某无权将孙某铎的房子以其他方式据为已有,违约陈某负法律责任。"陈某本人出具的证明确认了孙某铎与陈某虽为担保案涉借款签订房屋买卖协议,但不是把房子卖给陈某的事实。该证明内容明确,与案涉欠条、房屋交易协议相互关联和印证,形成完整的证据链条,足以证明陈某与孙某铎没有买卖房屋意思表示,案涉房屋交易协议实际是双方借贷关系的担保。且,陈某在证明中承诺其无权将房子以其他方式据为已有,双方亦未约定孙某铎到期未偿还借款时履行房屋买卖协议,没有借贷关系转化为房屋买卖关系的意思表示。意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件,陈某与孙某铎签订房屋买卖协议不是真实意思表示,明显属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷担保的情形,不应产生房屋买卖协议的法律后果,应当按照民间借贷法律关系审理。原审法院没有综合审查案涉欠条和证明等证据,仅单独以案涉房屋交易协议未违反法律强制性规定为由认定协议有效?背离了当事人真实的意思表示和真实的法律关系,明显适用法律错误。同时,合同的成立与合同的生效是完全不同的法律概念。合同成立是一事实判断,合同生效是法律评价问题,关系到合同是否取得法律所认可的效力。一般情况下,合同一成立即产生效力,即合同生效。《合同法》第四十四条规定,依法成立的合同,自成立生效。合同的成立存在法律上的条件,即民法通则第55条规定,签订合同的双方当事人必须具有民事行为能力,双方达成合意,并不损害国家、公共利益及他人利益。本案中上述已经明确证明孙某铎与陈某之间的《房屋买卖协议》并没有形成买卖房屋的合意,只是对于借款的一个担保。故对此协议两审法院在没有审查合同是否成立这一事实基础上,直接对此协议进行法律价值判断,对于没有成立的合同直接进行法律判断,违背了我国《民法通则》及《合同法》的立法原则及相关规定。

孙某铎称,同意抗诉机关的抗诉意见。

陈某辩称,孙某铎与陈某签订的《房屋交易协议书》具有法律效力。一、本案应当中止审理,需要等李某玲的继承人表明是否参加诉讼。二、陈某出具的证明只能表明陈某在借款期间不得违约的情形,不具备其他任何证明效力。《房屋交易协议书》是双方真实意思表示, 应当产生房屋买卖的法律后果,又经过公证并已实际履行,合同有效。孙某铎在自陈某借款时,担心借款到期不能偿还,经与陈某协商,自愿将双的债权债务关系转化为物权转让关系,即将借贷关系转化为房屋转让的法律关系。孙某铎在公证时表示清楚买卖协议内容,同意出卖房屋。孙某铎亲自到现场协助陈某办理过户并将土地证交给陈某持有。三、孙某铎编造案外人与陈某存在民间借贷关系,规避双方之间的债权已经转化为物权的转让的事实。四、法院查明的事实均说明房屋买卖协议是双方真实意思表示，应当产生房屋买卖的法律后果。二审判决正确,应驳回孙某铎的申诉请求。

陈某尧述称,同意陈某的答辩意见。

本院再审查明,李某玲与孙某铎系夫妻关系。李某玲于2016年1月26日去世。李凤玲与孙某铎育有一子孙某,孙某明确表示放弃本案诉讼权利。李某玲的父母均已去世。本院再审认为，经查,2003年2月25日孙某铎为陈某出具《欠条》载明:孙某铎向陈某借款6万元，以房证作抵押。同日,双方又签订了《房屋交易协议书》,约定:孙某铎自愿将坐落在瓦房店市新华办事处新华村的楼房,建筑面积壹佰染拾陆平方米,出售给陈某;房屋成交价格为人民币壹拾万元整。陈某于二00五年三月二十日前一次性付给孙某铎;双方同意于二00三年三月二十五日前由孙某铎将上述房屋正式交付给陈某,房屋移交给陈某时,其该建筑物范围内的土地使用权一并转让给陈某。同日, 陈某出具证明:孙某铎向陈某借钱,因村镇办不办农房抵押公证。双方协商以买卖方式到村镇办做以公证。原因是陈某怕孙某铎以后利用房子,向别人借钱或卖房子,所以由陈某写出孙某铎通过公证这种方式向陈某借钱,而不是把房子买(卖)给陈某,陈某无权将孙某铎的房子以其他方式据为己有。从以上事实可以看出,双方签订房屋买卖合同的真实目的是为双方借款提供担保,对此,双方在庭审中也承认当时签订房屋买卖合同是为借款提供担保。从孙某铎提供的房产执照看,案涉房屋的房照号为瓦农房执字第3501405号,该房屋坐落土地取得的是集体土地建设用地使用证,在土地用途一栏内注明为"住宅"。因此,应当进一步查明案涉房屋坐落土地的性质,进而认定案涉房屋及土地能否为借款提供担保及房屋买卖合同的效力。

     综上，原审认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项之规定,裁定如下:

一、撤销大连市中级人民法院(2015)大民二终字第01093号民事判决及辽宁省瓦房店市人民法院( 2015 )瓦民初字第80号民事判决;

二、本案发回辽宁省瓦房店市人民法院重审。

 

                                         审判长      刘  晶

                                         审判员      张  昕

                                          审判员     宁 久宏            

                                           二0一八年九月二十一日

                                                       

                                            书记员      王腾浩

 

此案瓦房店市人民法院已经立案，但是还没有开庭审理。孙某铎为了维护自己的合法权益，经历了五年的痛苦煎熬。而自己的妻子李某玲却没有看到辽宁省高级人民法院的发回重审的裁定，带着遗憾离开了这个世界。

代理律师在李某玲去世前曾经专程探望了李某玲及孙某铎，李某玲对法律的信念从未改变，这也给代理律师带来了认真办案、追求公平正义的动力。我们期待案件美好结果早日到来。

也仅以这种方式表达在第五个国家宪法日，我们每个人都要崇尚宪法、遵守宪法、弘扬宪法、维护宪法。争做一个守法的公民。

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