国有土地使用权转让合同纠纷

39、国有土地使用权转让未变更登记，对国有土地使用权转让合同效力有何影响？

合同是有效的。将不动产物权变动的原因与结果相区分，也是诚实信用原则的要求。如果没有办理物权登记的，合同无效，其结果就会鼓励违约一方，纵容违约的当事人，守约方的合法权益就得不到保护。

法律依据是《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

40、房地产项目转让纠纷中预约合同的效力如何认定？

预约合同其目的就是在将来一定的期限内签订本月合同。故预约合同是合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。

法律依据：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

41、没有采取公开竞价方式签订的经营性建设用地使用权出让合同的效力应当如何认定？

应当认定无效。采取公开竞价方式签订经营性建设用地使用权出让合同，可以防止权钱交易；通过竞价使国家利益不受损害。另外，虽然采取了公开竞价，后又另订合同返还已交出让金或城市配套建设费，减少受让方应缴出让金的，该约定也无效。法律依据是《合同法》第52条第2项、第4项的规定。《物权法》第137条第2款应当认定为效力性强制性规定。

法律依据：（第一百三十七条　设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
　　严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。）

42、国有土地使用权转让合同因出让方违约导致合同解除的，责任如何承担？

关于此问题赔偿损失是没问题的，应当的。但是是否包括可得利益，则存在两种观点：其一，包括可得利益。理由是可得利益在合同解除前就已经存在。其二，不包括可得利益。理由是可得利益取得是以合同双方继续履行为前提的，不履行合同，就是放弃了可得利益，故不应包括在内。

笔者赞成前者的观点，法律依据是《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

43、企业单独以划拨土地使用权之上的建筑物设定抵押的，该抵押合同的效力应如何认定？

应当是有效的。

法律依据《担保法》第三十六条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

44、抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让国有土地使用权的，其效力如何认定？

应当认定有效。虽然《物权法》第191条第2款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这里的“转让”应当指的是不动产物权变动的结果，而不是原因。原因行为即合同的效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响。

45、在房地抵押中，对《物权法》第182条中“视为一并抵押”的表述应如何理解与使用？

“视为一并抵押”所产生的抵押权，是基于法律的直接规定，属于法定抵押权。

《物权法》第一百八十二条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

46、抵押人将房和地分别抵押给数个抵押权人的，各抵押权效力应如何认定？

有效。各抵押权人各自取得抵押权。在抵押权实现时依据房地一致原则，使房地一并强制变现给同一对象即可。

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