国有土地使用权出让转让纠纷部分

1、国有土地使用权出让行为应认定为行政行为还是民事法律行为？

国有土地使用权出让，是建立在平等民事主体之间的民事法律行为，发生的纠纷同样应作为普通民事诉讼而非行政诉讼处理。

2、国有土地使用权出让合同应认定为行政合同还是民事合同？

是民事合同。国土资源局作为土地行政主管部门，在出让国有土地使用权的过程中，与竞得人签署国有土地使用权竞得成交确认书的行为，其性质也属于民事行为。

3、开发区管委会签订的国有土地使用权出让合同的效力应如何认定？

应当分阶段认定。（1）应当认定无效。理由是：《城市房地产管理法》第八条、十五条规定，土地使用权出让是由市县人民政府土地管理部门实施并签订书面出让合同。（2）认定有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施前（2005年8月1日），开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。依据是《合同法》第51条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认后，该合同有效。如果在一审诉讼中追认，原则上认定无效，但是如果合同已经履行完毕，土地已经被实际开发建设，可以按照无效认定、有效处理原则。对相对人而言是有效的，产生有效代理权的效果。

4、市、县政府在开发区设立的土地管理部门订立的国有土地使用权出让合同的效力如何认定？

土地管理部门是市县政府派出机构，应当认定有效。

5、省级人民政府土地管理部门签订的国有土地使用权出让合同的效力应如何认定？

无效，违反了法律的强制性规定。

6、市辖区人民政府土地管理部门签订的国有土地使用权出让合同的效力应如何认定？

市辖区人民政府土地管理部门不享有订立国有土地使用权的合法主体资格，其所订立的合同应依法认定无效。

7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施后，经营性建设用地采取协议方式出让的，其效力如何认定？

《物权法》实施后，未采取招标、拍卖或者挂牌等法定出让方式订立的经营性建设用地使用权出让合同，因违反了《物权法》的强制性规定应认定无效。

8、在房地产开发合同纠纷中，土地管理部门要求建设用地使用权人支付土地闲置费或无偿收回土地使用权案件应否作为民事案件审理？

做行政案件受理。

9、收回建设用地使用权的，如何分配土地增值的归属？

因国家方面的原因，如为了公共利益、实施城市规划而收回土地使用权的，应按现时价格计算并返还征地补偿费、拆迁补偿费、征地规费、税费以及土地出让金四项费用，土地的增值归土地使用者所有，以体现“有偿”收回的法律规定。

因土地使用者自己的原因，如单位迁移、解散、撤销、破产而被收回土地使用权的，应按原价格标准计算并返还四项费用，土地的增值归土地所用者的政府所有。

10、土地用途变更经有权机关批准但未经出让人同意的，其效力如何认定？

同意或审批登记是国有土地使用权出让合同中变更土地用途的必要条件，否则变更行为不受保护。合同主体的合意与审批程序，不可或缺。

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