【案情简介】：

我遇到一个法律问题搞不懂，现向你咨询。不久前，我购买了某房产公司在市中心的一套商品房，商品房购买协议约定房屋面积为143平方米，总房款为85．8万元。房屋交付时，却发现房屋的建筑面积为137平方米，比合同中的房屋面积足足少了6平方米。请问，在商品房买卖过程中，对交房时发现面积“缩水”，我如何主张权利？

读者：张明

【范作辉律师说法】：应当肯定地说某房产公司没有按照双方签订的合同履行相应的义务，构成违约。根据2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，有以下几种处理原则：

1、合同有约定的，按照合同约定处理。即：买受人和开发商在签订商品房买卖协议中对房屋面积误差及误差的解决办法有约定，依照合同约定处理。

2、合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，法院不予支持。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）／合同约定面积×100％。

3、合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院应予支持。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款及房价款利息退还给买受人。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
     根据上述规定，结合你谈的事实，可以计算出你购买的商品房面积误差比绝对值为4.20%。如果你与某房产公司在商品房买卖协议中对房屋面积误差及误差的解决办法有约定的，那么，你们应当按照合同约定处理就可以了。

如果没有约定或者约定不明，那么，你可以请求解除合同、返还已付购房款及利息。如果你还想继续履行商品房买卖合同，那么，面积误差比3%部分（4．29平方米）的房价款及利息由某房产公司返还给你，面积误差1.2%部分（1．71平方米）的房价款由某房产公司双倍返还给你。其中，面积误差比超过负3%部分的房价款由开发商双倍返还购房者的规定，主要是针对故意使商品房面积缩水的行为，带有一定的惩罚性。

 

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