国有土地出让合同效力纠纷部分

21、如何正确认识土地出让批准手续与合同效力认定之间的关系？

只要没有《合同法》第52条规定的合同无效情形，就应当首先尊重当事人的意思表示，肯定合同的效力。国有土地使用权的变更登记属于物权变动的范畴，不能以物权变动过程中的瑕疵否定债权的效力。当事人可以办理相关补救手续以使合同完整。

（1）、出让方未办理土地使用权批准手续而导致出让土地不能交付的，并非构成合同无效的事由，出让合同不能因此归于无效，而是仍然属于有效的合同。受让方与出让方均不能以此为由主张合同无效。

（2）、因出让方的过错不能履行土地交付的，选择解除权的是无过错的受让方，出让方无权提出此项要求。

（3）、出让方不能履行土地交付的，构成根本违约，受让方有权要求出让方承担违约责任，人民法院应当予以支持。

22、国有土地使用权出让合同无法继续履行的，哪一方当事人享有解除权？

（1）、受让方可以《合同法》第94条第（4）项为依据，请求解除合同，并可以依照《合同法》第97条的规定，要求出让方赔偿损失。

（2）受让方解除合同是有条件的，必须是出让行为未经批准足以导致出让方无法交付土地时，受让方才有权请求解除合同。如果只是欠缺土地出让的批准手续，土地已经交付，受让方已经进行了大量开发行为，可以考虑补办相关手续使合同标的合法化、规范化，为有效合同创造继续履行的条件，而不是非要解除合同。

（3）如果是由于不可抗力的原因导致不能履行合同的，双方当事人都有权解除合同。

23、国有土地使用权出让合同约定的滞纳金的性质如何认定？

2008年4月29日，国土资源部、国家工商总局发布的《国有建设用地使用权出让合同（示范文本）已经将滞纳金修改为违约金。其性质应为违约金，而且是约定违约金。

24、对改变出让土地用途的国有土地使用权出让合同纠纷应如何处理？

（1)、受让方擅自改变土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。（2）、解除权应当由出让方行使。（3）、土地用途应当明确，不应当是笼统。如，约定的土地用途是建交通枢纽，则不能建商厦；如果是商业用地，无论是建宾馆，还是建商厦，都可以。

25、签订国有土地使用权出让合同后，改变土地用途的应遵循何种程序？

应当征得出让方和城市规划部门同意，签订土地承认使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，并办理登记。

26、未达投资总额25%是否必然导致国有土地使用权转让合同无效？

对于未达投资总额25%的国有土地使用权转让合同是否有效问题，关键是如何理解《城市房地产管理法》第39条第1款第（2）项的规定，即“不得转让”是指不能签订转让合同，还是指可以签订合同但不能过户。

（1）从《物权法》规定看，物权变动的原因与结果是相区分的。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

（2）39条的规定只是从管理角度明确“转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续。”但是不能否认合同的效力。

（3）从合同订立与履行看，除法律有特别规定或双方有特别约定的外，合同于双方签订时即成立并生效。至于合同能否得到履行，属于合同履行问题，对合同的效力并不产生影响。不能通过合同是否履行、是否能够履行反过来决定合同效力。

（4）最高法（2004）民一终字第46号、（2006）民一终字第26号（2004）民一终字第57号判决与上述观点是一致的。

27、如何正确认识“开发投资总额”？

开发投资总额不包括出让金。

28、未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，但取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同的效力如何认定？

该转让土地使用权的，应当认定有效。这里规定的支付土地使用权出让金，应当被视为管理性规范而非效力性强制性规范。

《城市房地产管理法》第三十八条　下列房地产，不得转让：
   （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

第三十九条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
   （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
   （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
    转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

29、招标、挂牌、拍卖出让建设用地使用权签署的成交 确认书的，其性质和效力应当如何认定？

签署成交确认书属于民事行为，因出让金支付产生纠纷，属于民事案件范畴；

30、成交确认书是否具有成立建设用地使用权出让合同的效力？

不具有合同效力。出让人或竞得人如果改变竞得结果或放弃竞得结果，应当承担缔约过失责任，而非违约责任。缔约过失责任的范围主要指出让人或竞得人在办理国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让中支出的合理费用。

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