国有土地使用权出让金纠纷部分

11、以协议方式出让建设用地使用权的，出让金低于国家规定的最低价的，合同效力如何认定？

应当认定部分条款有效，而非土地使用权出让合同全部无效。当事人可以仅就出让金数额条款进行修改，从而使得合同顺利履行下去，或者在认定合同整体有效的情形下，处理后续事宜。关于合同效力，人民法院应当坚持不论当事人是否由明确主张均可依职权主动审查的司法原则。就出让金价款约定的效力问题，既可以依当事人申请审查，也可以在审理案件过程中依职权审查。

12、行政管理部门同意受让人缓交甚至免交出让金的，能否以受让人未交清土地出让金为由认定其转让建设用地使用权合同无效？

《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；第三十九条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

行政管理部门同意缓交或免交出让金的，或没有明确同意缓交，但其行为可以视为默认的，比如在没有交清土地出让金的情况下，行政管理部门给开发商办理了国有土地使用权证书或预售许可证的，也不应以受让人未交清土地出让金为由认定转让建设用地使用权的合同无效。

认定有效的依据是：最高人民法院（2004）民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权证但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》规定：“土地受让人虽未全部交纳土地使用权出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”

13、开发商要求购房者支付国有土地使用权出让金的条款其效力如何认定？

凡是开发商要求购房者支付国有土地使用权出让金的条款应当认定无效。国有土地使用权出让金应由开发商支付，是开发商经营房地产的成本支出。

14、出让土地用途变更后，建设用地使用权出让金应作何种调整？

土地用途发生变化，出让金标准亦相应地发生变化。

15、谁有权提出调整出让金的请求？

受让方。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

16、受让人不履行支付土地出让金的义务的，出让人是否有权行使合同解除权？

受让人不履行支付土地出让金的义务的，构成根本违约，出让人有权依据《合同法》的规定和合同约定行使合同解除权。如果土地交付给受让人，受让人已经取得国有土地建设用地使用权证，并且实际开发利用了土地，受让人仅欠付少部分土地出让金的，可以责令受让人承担继续履行、支付违约金或者赔偿损失的违约责任，而不宜支持出让人解除合同的诉求。

17、土地使用者改变土地容积率的，建设用地使用权出让金应作出何种调整？

建设用土地容积率是指在一定的规划建设用地范围内，总建筑面积与用地面积的比值，它反映了建设用地在三维空间上的咖啡强度，是衡量一定范围内城市密度程度和城市居住环境质量的综合指标。

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）二、严格实行国有土地有偿使用制度规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。 

故，应当进行调整。法院可以委托有关部门进行评估、鉴定，以确定容积率调整后具体的出让金数额。这样做符合公平原则。

18、国有土地管理部门追收土地出让金的案件，其性质如何认定？

以国有土地管理部门为原告，以开发商及其所属房地产公司为被告，以追缴土地出让金为标的的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院应按照普通民事案件受理。

19、实际转让的面积小于合同约定的面积的，是否应扣减土地转让中相差面积的款项？

在当事人没有明确约定的情况下，应当对相差面积所占款项予以扣减，这样做体现民事活动应当遵循公平原则的具体体现。

20、不动产物权的转让的效力从何时开始？

《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

 

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