被告于2000年5月31日以27000元购买了他人的房屋，当时没有办理过户手续。2001年5月13日，原告薛某与被告孙某签订了房屋买卖合同。被告将购买他人的四间房屋卖给原告。合同约定“房屋价款及附着物共作价29000元”，为了少缴税，双方将29000元分解为：房屋价款定为10000元，附着物作价19000元。当时，在签订房屋买卖合同时原告付给被告房屋价款15000元，余款14000元，约定2002年1月一次付清，原告于签订合同当日为被告出具了欠款14000元的欠据一张。被告将自己执有房照交给原告。2001年5月14日，被告将原告所买的四间房屋交付给原告。原告应付剩余房款到期后，原告以买卖房屋时实际没有附着物为由拒绝支付。被告强调必须先付清房屋价款再协助原告办理过户登记手续。原告与被告发生了纠纷，经村委会调解无效。原告于2004年11月份起诉至瓦房店市人民法院。

原告诉称，被告卖给我四间房屋，当时付给被告房款1万元，附着物款5000元。被告收到房款后承诺办理相关手续，后被告一直拖着不办。附着物根本不存在，2004年4月，原告发现自己所买的房子所有权人不是被告，认为自己被欺骗了。请求法院确认房屋买卖合同无效，返给原告15000元，诉讼费由被告承担。

由于双方房屋买卖行为已经过三年多，此时的农村房屋已经贬值。原告如果将房物退给被告，那么被告将损失13000多元。也就是说被告收回房屋再出卖的话，仅仅能够卖16000元。因此被告不同意退房返款。

法院已经进行了第一次开庭审理，原告的代理律师认为被告在没有取得房屋所有权的情况下无权进行房屋买卖，另一方面被告没有交付附着物给原告，被告具有欺骗性，因此房屋买卖是无效的。明明感觉自己有理的被告却处于被动状态。由于原告与被告均提出有新证据，法庭决定延期审理。

第一次庭审后被告找到了范作辉律师进行代理。代理人查阅了第一次的庭审笔录原告与被告双方提交的证据，并详细听取了被告的陈述，对与案件有关的证人进行了了解。之后，代理人得出了一个结论是：原告与被告双方签定的房屋买卖合同有效，原告诉讼请求没有法律依据，法院应当驳回原告的诉讼请求；同时，因为合同有效，应当继续履行。代理人建议被告提出反诉，要求原告向被告支付所欠的购房款14000元。

经过第二次开庭审理，由于被告及代理人提出了充分的证据证明原告在购买房屋时已经知道被告在将房屋卖给原告房屋时没有取得该房屋的所有权，同时，被告及代理人提出了充分的证据证明原告也知道29000元就是房屋的价款，虽然合同上注明附着物，但是，附着物是根本不存在的。

本案经过两次开庭审理，合议庭成员采纳了范作辉律师的代理意见，依法判决：一、原告与被告的房屋买卖合同有效；二、驳回原告的诉讼请求；三、原告于本判决生效之日起十日内，付给被告人民币14000元。

被告不服一审法院的判决，以原判决曲解合同内容，证人证言证据力不足为由上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院经过开庭审理认为：一审法院的判决认定事实清楚，证据充分，被告提交的证据在原审时已当庭质证，证人也出庭作证。上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求不予支持。大连市中级人民法院作出了终审判决：驳回上诉，维持原判。

本案件争议的焦点是：1、已经交付房屋买卖价款，但是没有取得房屋所有权的人能否再出售该房屋？再出售房屋的买卖协议是否有效？2、如何看待双方将房屋的价款的一部分约定为购买附着物价款问题？

对于争议的焦点1范作辉律师的观点是：虽然在签订合同时被告没有取得房屋的所有权，但是，被告是通过合法的途径购买了案外人的房屋，只是第一次的买卖行为没有办理过户手续，被告再出售房屋，与原告签定的买卖协议是属于效力待定合同；当具备一定条件时该协议就是有效的。这个条件就是协议签定后取得了所有权。因被告在原告起诉后，法庭辩论终结前取得了房屋所有权。因此买卖行为应当认定有效。法律依据是《合同法》第51条规定，其内容是：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。

对于争议的焦点2范作辉律师的观点是：对于原告与被告为了少交税将房屋价款的一部分写成是购买附着物价款的这个行为是错误的，应予批评。但是，实际上双方都知道不存在附着物，被告提交的证据证明了附着物价款就是房屋价款，法院支持了被告方的观点。

本案的启示：当事人在签定合同时，一定要依照法律的规定和要求去做，实事求是，否则，轻者会给自己带来不必要的麻烦，重者会给自己带来很大的损失。

                                          作者：范作辉

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